REA-06부동산기본 산업
산업·물류 REITIndustrial & Logistics REIT
주식·채권 조달으로 자본을 조달해 임차인 유치을 운영하고 주주 배당에 임대현금흐름을 배분하는 부동산 투자 구조입니다.
VALUE CHAIN
산업·물류 REIT의 핵심 흐름
제품과 서비스는 왼쪽에서 오른쪽으로, 대금과 수요 신호는 주로 반대 방향으로 이동합니다.
01주식·채권 조달
02물류센터·공장 취득
03개발·임차인 맞춤설계
04임차인 유치
05임대료·운영관리
06확장·자산매각
07주주 배당
제품·서비스 흐름 →← 돈·수요 신호
INVESTMENT LENS
어디에서 돈이 남는가
아래 내용은 기업을 선별하기 위한 1차 산업 구조 가설입니다. 실제 기업 분석에서는 계약·점유율·재무를 추가 검증해야 합니다.
가격 결정력 후보
임차인 유치 단계의 희소 입지·임차인 전환비용과 확장·자산매각 단계의 높은 점유율·장기 임대계약
비용 상승을 고객에게 전가하거나 높은 전환비용을 만들 수 있는지 확인합니다.주요 병목 후보
물류센터·공장 취득의 자본조달 비용, 임차인 유치의 입지·개발허가·임차인 확보, 만기 집중된 차입구조
구조적 병목과 일시적인 공급 부족을 구분해야 합니다.산업은 성장해도 돈을 못 벌 수 있는 구간
주식·채권 조달을 비싸게 조달한 뒤 임차인 유치의 개발비와 공실을 통제하지 못하고 배당을 차입으로 보전하는 구조
매출 성장보다 투자자본수익률과 잉여현금흐름을 우선 확인합니다.LEADING INDICATORS
업황을 먼저 보여주는 지표
기업의 분기 실적보다 앞서 움직이는 산업 데이터부터 확인합니다.
- 01산업·물류 REIT 점유율·임대료
- 02임차인 유치 신규 공급·흡수율
- 03주주 배당 차입금리·배당가능이익
NEXT RESEARCH
기업을 연결할 때 확인할 항목
다음 콘텐츠 단계에서는 각 밸류체인 노드별 상장기업과 고객·공급자·마진·대체재를 연결합니다.
01
산업 내 위치
기업의 매출이 어느 단계에서 발생하는가
02
고객·공급자
거래 상대가 분산되어 있는가, 한쪽에 힘이 집중되어 있는가
03
경제적 해자
인증·브랜드·전환비용·네트워크 효과가 존재하는가
04
현금 전환
성장에 필요한 설비투자와 운전자본을 제외하고 현금이 남는가